A Lei do Inquilinato e as garantias de locação

Por Paulo Cosenza - 15 de agosto de 2018



Um bom inquilino deve cuidar da conservação do imóvel, não fazer obras sem obter autorização do proprietário na forma do contrato e, sobretudo, pagar as contas em dia. A lei que regulamenta esse tipo de relação contratual é a chamada Lei do Inquilinato – Lei nº 8.245/91. 
O proprietário firma com o locatário um contrato de locação, entregando a posse do imóvel àquele e, em contrapartida, o locatário deve pagar os alugueres mensalmente, conforme pactuado.

 

Mas muitos são os casos em que o inquilino deixa de pagar esses alugueres e, com isso, é preciso oferecer ao locador mecanismos de garantia do pagamento pela locação do imóvel. 

 

A Lei traz, em seu art.37, as seguintes modalidades de garantia:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia;
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Dessas, as mais comuns são as duas primeiras. Abaixo citamos as principais características dessas garantias que constam na lei:

 

Caução

 

A caução, também chamada de garantia de aluguel, normalmente consiste em um pagamento adiantado no momento da locação do imóvel. Esse valor costuma ser de cerca de três meses de aluguel, e precisa constar no contrato. Mas a caução também pode ser feita com bens móveis, como um carro, por exemplo, ou mesmo imóveis, desde que haja registro em cartório.
No término do contrato, caso não haja danos ao imóvel ou dívidas, se tiver acontecido o pagamento adiantado, o valor da caução é recuperado.

 

Fiança

 

A fiança locatícia é o mesmo que a utilização do popular fiador. É a alternativa mais comum, mas também com mais burocracia. Para que a transação seja realizada nesses moldes, uma série de documentos é exigida – para que haja a comprovação de que a pessoa indicada pode mesmo fazer jus à função. É necessário que essa pessoa tenha imóveis em seu nome e no mesmo município onde o imóvel será alugado. Comprovante de renda também é exigido. 
O fiador fica gravado no contrato como a pessoa que irá arcar com a dívida locatícia, caso o locatário não o faça. Por isso, o proprietário tem o direito de cobrar judicialmente o fiador em caso de inadimplência. 

 

Seguro de fiança locatícia

 

O seguro de fiança locatícia vem ganhando espaço nas transações imobiliárias. É uma opção quando o inquilino não encontra um fiador e nem tem a possibilidade de utilizar a Caução. Trata-se de uma alternativa oferecida por seguradoras. Nela, um valor mensal é pago pelo inquilino e isso assegura que as despesas serão cobertas (para o proprietário) em caso de inadimplência.

 

Para o locador é uma opção segura, pois não terá a necessidade de entrar na justiça para receber no caso de o inquilino deixar de honrar com seus compromissos. Porém, para quem aluga o imóvel, o dinheiro pago à seguradora não retorna, mesmo que essa pessoa faça os pagamentos religiosamente. 

 

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

 

Essa foi a última garantia introduzida na Lei do Inquilinato – pela Lei 11.196/05, art. 88. Com ela, pode ser utilizada a cessão fiduciária, por exemplo, de quotas de fundos de investimento, caderneta de poupança ou de título de capitalização. Assim, caso o inquilino não arque com as despesas, o proprietário pode tomar posse de valores equivalentes ao valor da dívida.
A cessão fiduciária pode ser feita pelo próprio inquilino ou por um terceiro – o que facilita a situação do locador. Porém, é uma opção para quem dispõe de cotas de fundo de investimento polpudas. Geralmente o valor acordado é de 12 vezes o custo da locação. 
Diante de todas essas modalidades, cabe ao locador e ao locatário escolherem, conjuntamente, a situação de garantia que melhor lhes atendam.


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